O princípio da autonomia privada é um dos pilares do direito contratual, pelo qual as partes podem “modelar por si” as relações jurídicas, ou seja, sem interferência de outrem consoante conveniências de cada parte. Este princípio não deve ser confundido com alguma conotação psicológica, mas sim conforme Gustavo Tepedino afirma “marca o poder da vontade no direito de modo objetivo, concreto e real”.
A funcionalização prevista hoje no ordenamento jurídico torna o exercício da autonomia privada pelas partes algo que transcende os centros de interesse, na medida em que importará, para o desenrolar das relações entabuladas, a função social do contrato, o que impõe uma apreciação da relação de forma diferente daquela tratada pelos clássicos. A inserção da autonomia privada neste novo quadro, não a infirma, ao contrário, obriga que as partes atuem consoante a ética.
A autonomia privada tem no negócio jurídico sua manifestação mais clara, por se tratar de auto-regulação de interesses particulares. Sendo o contrato espécie do gênero negócio jurídico, é o princípio da autonomia privada o cerne da relação jurídica entabulada.
Nos contratos de locação em shopping center está amparado o referido princípio especialmente no artigo 54 da Lei n. 8.245/91, porquanto é dado às partes regular as obrigações constantes do referido contrato, prevalecendo nestes contratos as condições pactuadas livremente. Em outros pontos da Lei de Locações é atribuído às partes decidir sobre obrigações a serem assumidas, como por exemplo: 1) possibilidade de renúncia à indenização por benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário (art. 35); 2) possibilidade de transferência da obrigação do locador de efetuar o pagamento de despesas das locações tais como impostos e taxas ao locatário (art. 22, inciso VIII).
Embora tenha atribuído às partes ampla esfera de contratação, no mesmo rtigo 54, da Lei 8.245/91, estabelece-se que tais locações subordinam-se aos procedimentos previstos na mencionada Lei. Deste modo, são preservados direitos tais como renovação compulsória do contrato de locação, bem como possibilidade de utilização das ações locatícias previstas na Lei 8.245/91.
Assim sendo, o princípio da autonomia privada nos contratos de locação em shopping center não é absoluto, ou seja, sofre limitações do próprio ordenamento jurídico por meio das determinações insertas na Lei de Locações e, igualmente, pelas demais vedações previstas no Código Civil de 2002. Trata-se da tradicional limitação pela ordem pública e os bons costumes, tratados pela doutrina.
Na contratação de locação em shopping center formada por contrato de adesão, as partes têm a oportunidade de verificar a conveniência da contratação, ou seja, não se trata de obrigação de contratar, embora em muitas ocasiões é possível reconhecer uma diferença substancial entre os contratantes, principalmente no que diz respeito às chamadas lojas “satélites”. Existem, porém, mecanismos de controle para sanar nulidades por vício na manifestação da vontade.
Ainda que o contrato de locação em shopping center não seja coativo em decorrência da possibilidade do locatário de escolher com quem contratar e se é conveniente entabular tal contratação, e por sua vez o locador pode avaliar se o locatário é interessante para a formação de seu tenant mix concluindo a locação, por vezes a balança de poder entre as partes contratantes torna-se desnivelada, o que pode gerar negócios com base em vícios. Tais vícios como cobranças indevidas, coação, entre outros, poderão ser arguidos perante o Poder Judiciário, desde que existam provas suficientes desses fatos.
A submissão das locações em estudo às regras procedimentais da Lei 8.245/91 implica limitação na autonomia das partes, uma vez que a única ação cabível à retirada do locatário (lojista) do empreendimento é a ação de despejo.
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por Viviane Nogueira de Moraes, sócia da Moraes e Marques Sociedade de Advogados, especialista em Direito dos Contratos (IISC) e em Direito Tributário (PUC/SP).
por Viviane Nogueira de Moraes, sócia da Moraes e Marques Sociedade de Advogados, especialista em Direito dos Contratos (IISC) e em Direito Tributário (PUC/SP).